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《温州市物业管理条例》5月1日起施行
时间:2017/5/2 11:07:14

        《温州市物业管理条例》已经浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议批准,将于5月1日起施行。


    在物业管理活动中,电梯等公共设施受损得不到及时维修、维修资金使用不规范、公共收支成“糊涂账”、业主委员会换届后不及时移交财物、业主故意拖欠物业费等,是屡见不鲜的现象,也是最让生活在小区当中的业主们最头疼的事情。从5月1日起,根治这些乱象将进一步有具体的法规制度可依。
  《温州市物业管理条例》(下简称条例)已于2017年3月30日经浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议批准,将于5月1日起施行。作为温州制定的第三部地方性法规、第二部实体法,该条例是如何制定出来的?有哪些亮点内容?就让晚报君为你一一解读。□晚报记者胡晚露

  “两审制”调整为“三审制” 不少民众建议被直接采纳参考
  作为市人大常委会2016年一类立法项目,条例草案于当年1月份由市住建委开始调研起草,8月份由市人民政府向市人大常委会提出法规案。市十二届人大常委会第三十七至三十九次会议进行了三次审议并表决通过。
  条例共七章57条。分别对适用范围、管理体制(总则)、业主和业主组织、前期物业管理、物业管理服务、物业使用和维护、法律责任等内容作了规制。
  物业管理立法是重要的民生立法。在立法过程中,市人大常委会主任葛益平曾多次带队深入基层调研和到外地考察。市人大常委会法工委主任王旭东告诉记者:“就设区的市的地方立法而言,一般采用‘两审制’,但考虑到物业管理立法事关千家万户,根据有关审议意见要求,将原计划的‘两审制’调整为‘三审制’。可以说,这是众多设区的市立法中少有的,足以说明市人大常委会对这次项立法工作的重视程度。”
  除此之外,此次立法过程中还强化了开门立法,广泛公开征求民众意见。通过媒体报道、网络问卷调查等方式,先后有300多位市民通过网络渠道提出立法建议,上百人打电话、写信、来访提供意见建议。民众互动中的不少建议,有的经法定程序后被直接采纳,有的成为立法制度创设的重要依据。例如,条例中有关业主委员会必须开设专门账户、业主共有资金不得以个人名义私存等,都来自于社会公众的建议。
  创新性制度安排达十多项
  五马大南蒲鞋市成示范街道
  物业管理本身是一个关乎民生而又复杂的重要领域,温州的物业管理行业起步晚、层次不高、发展滞缓,物业管理活动中矛盾突出,焦点问题聚集,存在一系列的老大难问题。对乱象丛生的温州物业管理现状,如何依法破解,考验着立法人的智慧。为此,市人大常委会从制度架构上突破创新,对日积月累的历史性矛盾“亮剑”,使一些实践经验以法规的形式得以固化,具有浓郁的温州地方特色。
  整个条例的创新性制度安排达十多项,主要包括:将物业管理中的业主组织成立、日常监督、纠纷调解等的责任主体明确赋予镇、街;进一步明确了业主的界定;创设业主大会制度框架下的业主代表大会制度;进一步明晰业主委员会的法律地位,并从多方面规范业委会及其成员行为;规范了业主委员会的换届和财务移交;创设了倡导性条款,业委会成员津贴制度;将实践中的维修资金紧急使用“绿色通道”通过立法予以固化;建立物业服务企业和业主欠费个人诚信制度;建立物业服务标准和收费价格参考;规定了停车方案的民主化。
  法律法规服务企业在于实施。下一步,市住建委作为市级物业管理行政主管部门,要在条例施行一年内出台法规要求的各项配套制度,例如建立“质价相符”的物业管理服务收费机制、为物业服务企业和业主之间的权利义务合同提供示范文本等等。另外,五马、大南、蒲鞋市三个街道作为条例贯彻实施的示范街道,要提供实施样板,做好示范引领。与此同时,市人大有关的专门委员会在法规实施一段时间后,要积极组织开展执法检查。
  小区业主关心的问题《条例》中都有答案【案例】今年2月13日,市区东方大厦里一户业主煤气泄漏起火,所幸经过消防部门及时救援,没有造成人员伤亡。但问题出来了,救火过程中,电梯进水出现故障,一些业主的电线也受到损伤。所在的黎明社区主任看到事态紧急,就说服大厦物业,先帮业主修理好电梯和电线,维修费的事之后再找业委会要。但事后,针对电梯和电线的维修费用从何而出,业委会之间产生了矛盾。
  【条例规定】应当按首期交存的物业专项维修资金总额的百分之五设立应急备用维修资金。发生电梯故障、消防设施故障、二次供水水泵运行中断(专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外)等紧急情况和其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修的,可以申请应急备用维修资金。物业专项维修资金管理机构应当在接到申请之日起两个工作日内作出审核决定。

  前物业公司拒不移交财物?
  录入物业服务企业信用档案
  【案例】2010年5月起,温州市鹿城区物业管理总公司开始为永嘉县南城街道明珠花园小区业主提供相关物业服务。2014年8月,鹿城物业与明珠花园业委会达成一致意见,终止物业服务关系,但鹿城物业至今仍未按照法律规定办理结算、交接手续,拖欠向小区业委会暂借的水电周转金15万元,拖欠小区业委会为其垫付的公摊水电费10万元,也未按程序与后任物业管理公司办理相关移交手续。之后,明珠花园业委会多次要求鹿城物业返还上述款项、移交相关物业资料,但均遭到鹿城物业无理拒绝。
  【条例规定】第四章第三十八条:物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域,或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的,应当录入物业服务企业信用信息档案。

  不交管理费将被物业服务企业“投诉”
  街道听取业主陈述决定是否“入档”
  【案例】2014年,站前东小区奔驰商厦小区因为许多业主不愿交物业费曾陷入“垃圾围城”。今年3月,200多户里头只有三分之一住户缴纳服务费,因大批业主不愿交物业服务费,物业公司怕亏太多最后撤离了,该小区第二次出现“垃圾围城”。
  【条例规定】业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。
  业主无正当理由拒不交纳前款规定费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应当听取相关业主的陈述、申辩,进行核查。经核查属实仍拒不交纳的,可以按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。

  业主共有资金怎么管?
  以业委会名义开设账户
  【案例】市区竹园小区业委会出现“糊涂账”,维修账目虚假,部分经营性收入流失。当事业委会就是把小区钱款放在业委会出纳个人账户上,且卡、密码均由其一人保管。部分业主认为,这是导致“糊涂账”的原因之一。
  【条例规定】业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益,不得以任何个人的名义进行存储和管理。

 

                                                           摘自《中国物业管理协会》网站

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